Bonus Ristrutturazioni per acquisto: sì a Cessione del Credito

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Il Bonus di riorganizzazione si tratta di una detrazione IRPEF concessa al 50% per spese relative a lavori di ristrutturazione, riparazione, risanamento, risanamento o anche per spese relative a determinati interventi finalizzati all’efficientamento energetico.

Ma non è abbastanza. Parliamo infatti di uno dei Bonus Casas che offre maggiore versatilità in termini di interventi realizzabili.

Da questo punto di vista il bonus ristrutturazioni dà anche la possibilità di acquistare un immobile di cosa è stato oggetto lavori ammissibilicome quelli di ristrutturazione, recupero, risanamento, ecc.

L’Agenzia delle Entrate ha di recente emesso due chiarimenti molto importanti in merito all’agevolazione.

Innanzitutto si precisa che è possibile utilizzare l’opzione di cessione anche per quanto riguarda i costi legati all’acquisto di un immobile ristrutturato con il bonus ristrutturazione. In secondo luogo, viene poi chiarito che l’acquisto dell’immobile può avvenire anche prima che i lavori di costruzione siano ultimati.

Entriamo più nel dettaglio di seguito.

Bonus ristrutturazione su acquisto: rogito prima della fine dei lavori

I chiarimenti di cui si parla sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta alla Domanda n. 565 del 21 novembre 2022.

Qui, il ricorrente è un residente fiscale estero che dichiara di aver concluso un contratto di vendita nel 2019 per l’acquisto di un’unità immobiliare residenziale con tre pertinenze annesse (seminterrato, posto auto, sala macchine). L’acquisto vero e proprio, si fa sapere, sarà completato nel 2020.

Le spese connesse all’acquisto, invece, sono ripartite tra assegni e bonifici, che il richiedente ha pagato nel 2019 e nel 2020.

Il soggetto del test sottolinea che l’edificio – in cui si trova l’unità abitativa acquistata – è stato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia che ha portato alla modifica della destinazione d’uso dell’edificioche è passato da non residenziale a residenziale.

A tal proposito, il ricorrente precisa quanto segue:

  1. I lavori di ristrutturazione finalizzati al cambio di destinazione d’uso sono stati completati dopo il rilascio della prima concessione edilizia, avvenuta nel 2009;
  2. Al termine dei lavori, l’impresa ha presentato istanza per l’ottenimento del certificato di agibilità delle parti comuni dell’edificio. Il certificato di agibilità parziale, con particolare riferimento alle parti comuni quali l’involucro edilizio, i posti auto e l’autorimessa, è stato rilasciato nel 2015 dal Comune competente;
  3. Nel 2019 l’Attore ha concluso il contratto di compravendita provvisoria per l’acquisto di una delle unità dell’immobile, mentre ha di fatto stipulato l’atto definitivo di compravendita nel 2020;
  4. Nel 2020 saranno completati i lavori di costruzione dell’alloggio da voi acquistato, comprese le rifiniture e rifiniture;
  5. Dopo l’acquisto e l’ultimazione dei lavori, il richiedente ha presentato al Comune solo lo SCA (Denuncia di Agibilità Certificata) relativo all’unità acquistata;
  6. La costruzione dell’intero edificio sarà completata nell’ottobre 2022.

Allocazione del credito: idoneo per l’acquisto di un’unità ristrutturata

Infine, l’interessato riferisce che, terminati tutti i lavori, l’impresa costruttrice ha immediatamente rilasciato una dichiarazione attestante che l’appartamento acquistato fa parte di un fabbricato oggetto di lavori di ristrutturazione.

Il comunicato, che scaturisce dalla documentazione integrata con l’interpellanza, precisa che i lavori sull’intero edificio saranno completati entro ottobre 2022. In questo contesto, l’interessato chiede se:

  • Può beneficiare del bonus ristrutturazione per le spese relative all’acquisto dell’appartamento in questione;
  • E’ possibile beneficiare dell’agevolazione mediante l’opzione alternativa della cessione del credito d’imposta, tenuto conto che l’unico reddito di cui dispone il richiedente è quello fondiario derivante da immobili acquistati in Italia;
  • In caso di concessione della cessione del credito, si chiede se l’ammontare del credito cedibile debba essere calcolato sul prezzo complessivo di vendita, IVA inclusa, comprensivo anche delle pertinenze;
  • Solo il 2020 è da considerarsi l’anno relativo al sostegno alla spesa, in quanto in tale anno è stato rilasciato il certificato di agibilità relativo all’unità abitativa;
  • Infine, per quanto riguarda la cessione del credito, scaduto il termine del 15 aprile 2021 (doveva essere presentata la comunicazione per la cessione del credito per la spesa per il 2020), è ora possibile beneficiare del premio – sempre per trasferimento – con riferimento ai restanti 9 periodi di detrazione, in quanto l’assegno consente una distribuzione delle quote in 10 anni.

Dopo il momento, il Fisco ricorda come funziona il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di un immobile ristrutturato. Conferma poi l’affermazione secondo la quale, in presenza di tutti i requisiti imposti dalla normativa, il richiedente potrà beneficiare dell’incentivo attraverso la possibilità di cessione del credito d’imposta.

Bonus ristrutturazione su acquisto: come funziona

Il premio di ristrutturazione per l’acquisto è un’opzione disciplinata dal TUIR, art. 16-bis, comma 3.

In particolare, spetta al la stessa aliquota di detrazione normalmente considerata per il bonus ristrutturazioni (50% dei costi), con lo stesso tetto (pari a 96.000 euro). Tuttavia, i costi associati all’acquisto dipendono dall’applicazione del coefficiente fisso del 25%.

Ma andiamo per gradi.

La normativa prevede che le spese sostenute per i lavori possano essere detratte:

di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione di edifici […], relativamente a fabbricati interi, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che prevedono la successiva vendita o cessione dell’immobile entro diciotto mesi dalla data di ultimazione dei lavori. La detrazione spetta al successivo acquirente o cessionario delle singole unità immobiliari […]

Come si vede, le condizioni per usufruire dell’incentivo sono molto simili a quelle per il Sismabonus Acquisti.

Nel caso invece del bonus ristrutturazione, la detrazione non si applica all’intero importo speso per l’acquisto dell’unità. Al prezzo totale di acquisto, infatti, va applicato il coefficiente forfettario del 25%.

Il risultato conseguito è l’importo a cui si applica la detrazione del 50% prevista dall’incentivo. In ogni caso, l’importo a cui deve essere applicata la detrazione non può superare i 96.000 euro per quota.

Acquisto di immobile ristrutturato: la detrazione decorre dall’anno di ultimazione dei lavori

Come più volte chiarito, da ultimo con la Circolare n. 28/E del 25 luglio 2022, il premio di ristrutturazione per acquisti è dovuto a condizione che:

  1. L’unità immobiliare viene ceduta dalla stessa impresa edile (o impresa di ristrutturazioni o cooperativa edilizia) che ha eseguito i lavori di ristrutturazione dell’immobile;
  2. Gli interventi eseguiti riguardano l’intero fabbricato e rientrano nelle categorie di restauro, restauro conservativo o ristrutturazione edilizia. Non sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
  3. La vendita o il trasferimento dell’immobile deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori;
  4. La detrazione spetta agli acquirenti delle unità immobiliari in base alla quota di proprietà dell’immobile, indipendentemente da chi abbia effettivamente sostenuto la spesa;
  5. L’importo su cui calcolare la detrazione deve intendersi comprensivo di IVA;
  6. Se l’unità acquistata è dotata di pertinenze, il futuro proprietario può includere nel prezzo totale di acquisto anche i costi delle pertinenze. In ogni caso, all’importo totale dovrà essere applicato prima il coefficiente del 25% e solo successivamente la detrazione del 50% dovuta. L’importo massimo cui può essere applicata la detrazione non può in nessun caso superare i 96.000 euro.

In merito al fatto che il contribuente ha sottoscritto il contratto definitivo di acquisto prima che fossero completati tutti i lavori relativi all’immobile, si precisa quanto segue.

La detrazione è dovuta anche se l’atto definitivo è stipulato prima del completamento dei lavori sull’intero fabbricato.

Ciò nonostante, poiché la detrazione per l’acquisto è comunque dovuta solo per le unità ubicate in fabbricati oggetto di lavori ultimati, la detrazione può essere utilizzata solo a partire dall’anno di accertamento in cui sono stati effettuati gli interventi edilizi sull’intero l’edificio è stato realizzato, effettivamente realizzato.

Ciò significa, quindi, che il contribuente inizia a beneficiare della prima tranche in detrazione nel conto economico dell’anno di accertamento in cui sono stati effettuati gli interventi. In tal caso, l’anno in cui sono stati ultimati i lavori va indicato come “anno in cui sono stati sostenuti i costi”.

Bonus Ristrutturazione Acquisto Bonifico: cosa devi sapere

Per quanto riguarda invece l’usufrutto del bonus ristrutturazione per l’acquisto di un immobile mediante l’opzione alternativa della cessione del credito, l’Agenzia precisa che la normativa prevede tale possibilità.

In particolare, se è vero che non tutti gli interventi agevolabili con il bonus ristrutturazione sono consentiti ai fini dell’esercizio della cessione e dello sconto in fattura, in merito all’acquisto di un immobile, va precisato un punto .

In generale, la detrazione per l’acquisto di un immobile ristrutturato non rientra nella detrazione usufruibile tramite vendita o sconto (vedi qui quali bonus consentono la scelta). Tuttavia, per questo “ramo” del bonus ristrutturazioni, l’accesso alla detrazione va visto non solo con riguardo all’acquisto in sé, ma soprattutto con riguardo alla tipologia degli interventi effettuati.

Da questo punto di vista, gli interventi effettuati sull’immobile che danno accesso al bonus ristrutturazione all’acquisto rientrano tra quelli rientranti nel bonus ristrutturazione, i cui costi possono essere oggetto di storno o sconto in fattura.

Si tratta di una precisazione molto importante, che era già stata fornita con la Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, che specifica appunto che le opzioni alternative possono essere esercitate anche in caso di bonus ristrutturazione all’acquisto.

Il richiedente potrà quindi, in presenza di ogni altra necessità, beneficiare della detrazione per l’acquisto dell’unità sita in un fabbricato oggetto di ristrutturazione, esercitando l’erogazione del credito.

A tal proposito si segnala che:

  • La presenza di rendita fondiaria è sufficiente per consentire l’accesso ad opzioni alternative anche nel caso di cittadini non residenti;
  • Essendo i lavori terminati nel mese di ottobre 2022, la prima detrazione relativa all’acquisto è dovuta con riferimento alla dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2022.

Da questo punto di vista, va rilevato che quanto pensato dal richiedente circa la perdita della prima tranche di detrazione con scadenza 15 aprile 2021 (collegata alla Comunicazione sulle opzioni alternative relative alle spese sostenute nel 2020) non è corretto, in quanto anno in cui i lavori saranno completati, ovvero il 2022, dovrà essere considerato come anno in cui sono stati sostenuti i costi.

In considerazione di quanto sopra, il richiedente potrà iniziare a beneficiare della detrazione, attraverso la cessione del credito d’imposta, tenuto conto della scadenza legata alla spesa del 2022. Riceverà quindi la comunicazione per l’esercizio dell’alternativa opzioni entro e non oltre il 16 marzo 2023.

Leggi anche: “Comunicazione Sconto in fattura e bonifico: completare passo dopo passo

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